熊大状解读民法典之十四： 民法典合同第二分编同合同法分则的比较（四）

       上一篇熊大状解读完了民法典合同编第二分编中的第十六、十七、十八、十九、二十章，本篇继续解读第二分编的第二十一、二十二、二十三、二十四、二十五、二十六、二十七章。

       一、关于修正的条款比较。

       民法典合同编第二分编典型合同第二十一、二十二、二十三、二十四、二十五、二十六、二十七章同合同法分则的比较，就增加、减少或修正的条款，展示如下：

       （一）民法典合同编第二分编典型合同第二十一章为“保管合同”，共十六条，合同法分则第十九章也为“保管合同”，也共十六条；以下我们继续比较民法典保管合同同合同法相应章节的条款，分析其中修改、增加的条款内容。

       1、民法典第八百八十八条在合同法第三百六十五条的基础上增加了第二款，内容如下：

       “保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。

       “寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。”

       在实务中，有些购物中心或餐馆或宾馆为了规避责任，往往在提供寄存物品处出具免责声明，认为寄存箱仅系购物中心或餐馆或宾馆免费提供给顾客使用，该行为不视为保管，物品的安全行为概由寄存人本人负责，和购物中心或餐馆或宾馆无关。从新增的内容看，民法典将该行为排除在外。寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，就视为保管。保管人应承担相应的保管义务，至于责任划分，可以按民法典第八百七十九条来处理。

       2、民法典本章节的其他条款内容和合同法基本一致，仅部分条款调整了句序和措辞，在此不赘述。

       （二）民法典合同编第二分编典型合同第二十二章为“仓储合同”，共十五条，合同法分则第二十章也为“保管合同”，也共十五条；以下我们继续比较民法典仓储合同同合同法相应章节的条款，分析其中修改、增加的条款内容。

       1、民法典第九百零五条是在合同法第三百八十二条的基础上做了修改，条款比较如下：

       民法典第九百零五条：“仓储合同自保管人和存货人意思表示一致时成立。”

       合同法第三百八十二条：“仓储合同自成立时生效。”

       （1）从条款比对可见，民法典侧重表现合同的成立要件，合同法侧重表达合同生效要件。对民法典修改内容的法律意义，我们可以结合民法典第五百零二条来理解。

       从本律师在《民法典合同编第一分编同合同法总则的比较（二）》解读民法典第五百零二条时已经解读到，合同的成立和和合同生效的法律的意义迥异。

       （2）第五百零二条第一款已经规定，依法成立的合同，自成立时生效（但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外）。因此本条款中，如法律没有另有规定或者当事人另有约定，则仓储合同也是在成立时生效。

       （3）合同法第四十四条也是规定“依法成立的合同，自成立时生效：因此合同法第三百八十二条的规定和合同法四十四条的规定重叠；相反，民法典第九百零五条规定仓储合同的成立要件，则规避了合同法的上述问题。

       民法典仅需规定仓储合同的成立要件，至于其生效的时间是否与成立时间一致，则看法律是否另有规定或者当事人是否另有约定；如没有，则按照民法典第五百零二条第一款，仓储合同也是自成立时生效。

       经过分析可见，民法典的规定考虑了前后一致，逻辑性极强。

       2、民法典第九百零八条在合同法第三百八十五条基础上作了修改，条款比对如下：

       民法典第九百零八条：“存货人交付仓储物的，保管人应当出具仓单、入库单等凭证”

       合同法第三百八十五条：“存货人交付仓储物的，保管人应当给付仓单。”

       从条款比对看，民法典对仓储物交付的凭证认定，除仓单外，还认入库单等，民法典的规定更加灵活，侧重尊重事实。

       3、民法典第九百一十五条在合同法第三百九十二条基础上作了修改，其修改的原因是民法典第九百零八条作了修改，两个条款需保持一致。内容如下：

       “储存期限届满，存货人或者仓单持有人应当凭仓单、入库单等（新增）提取仓储物。存货人或者仓单持有人逾期提取的，应当加收仓储费；提前提取的，不减收仓储费。”

       4、民法典本章节的其他条款内容和合同法一致，在此不赘述。

       （三）民法典合同编第二分编典型合同第二十三章为“委托合同”，共十八条，合同法分则第二十一章也为“委托合同”，也共十八条；以下我们继续比较民法典委托合同同合同法相应章节的条款，分析其中修改、增加的条款内容。

       1、民法典第九百二十三条在合同法第四百条基础上作了修改，条款如下：

       “受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意或者追认的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意或者追认的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任；但是，在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要转委托第三人的除外。”

就上述内容，“追认”为民法典新增，从民法典的逻辑看，如经委托人同意，受托人可以将其受托事项转委托给第三人处理，该规定无可厚非；但是，如未经委托人同意，受托人将其受托事项直接转委托给第三人处理的，该法律效力如何？根据民法典第一百六十九条，对受托人的转委托行为，委托人可以追认，如一旦追认，则视为同意；如受托人不追认的，则受托人需对自己的行为向委托人承担责任，包括因第三人给委托人造成的损失，则责任均由受托人承担。

       民法典的上述规定和民法典第一百六十九条是一致的。

       2、民法典第九百三十三条是在合同法第四百一十条基础上作了修改，条款比对如下：

       民法典第九百三十三条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。”

       合同法第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”

       通过条款比对可见，就解除合同造成对方损失的赔偿问题，合同法直接规定应予以赔偿，但未作区分，比较模糊；民法典则不同，其区分了“无偿委托合同”和“有偿委托合同”，就无偿委托合同的赔偿范围，解除方向对方赔偿仅局限于“因解除时间不当造成的直接损失”；就对有偿委托合同的赔偿范围，解除方向对方不仅需要赔偿“因解除时间不当造成的直接损失”，还需要赔偿“合同履行后可以获得的利益”。这一点需要我们明确。

       3、民法典第九百三十四条在合同法第四百一十一条基础上作了修改，内容比对如下：

       民法典第九百三十四条：“委托人死亡、终止或者受托人死亡、丧失民事行为能力、终止的，委托合同终止；但是，当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”

       合同法第四百一十一条：“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止；但是，当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”

       通过条款比对可见，就委托合同终止的条件，其实两个条款要表达的意思应该是基本一致的，但民法典的表述则涵盖了全面和合理，分析如下：

       首先，就委托人或受托人，可以是自然人，也可以是法人组织和非法人组织。就自然人，只能用“死亡”和“丧失民事行为能力”来表述，就法人组织和非法人组织，就只能用“终止”来表述。

       其次，导致法人组织和非法人组织终止的情形更丰富，破产导致终止只是其中一个原因，股东会决议也可清算注销法人组织或非法人组织。

       由此可见，民法典的表述更加准确。

       4、民法典第九百三十五条是在合同法第四百一十二条的基础上作了修改，条款比对如下：

       民法典第九百三十五条：“因委托人死亡或者被宣告破产、解散，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、遗产管理人或者清算人承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。”

       合同法第四百一十二条：“因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。”

       （1）先比对条款内容：民法典本条的适用前提是：①委托人死亡或者被宣告破产、解散；②委托合同终止将损害委托人利益。此时，委托人的继承人、遗产管理人或者清算人承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。

       合同法本条的适用前提是：①委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产；②委托合同终止将损害委托人利益。此时，委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。

       （2）在“委托人丧失民事行为能力”的情形下，合同法第四百一十二条规定可以适用，民法典第九百三十五条则排除了该情形，因此，丧失民事行为能力的委托人的法定代理人的权限也被相应排除。

       （3）委托人是自然人的，如委托人死亡，就有权承受委托事务的人，合同法本条规定为“委托人的继承人”，民法典本条规定为“委托人的继承人”或“遗产管理人”。民法典关于“遗产管理人”规定和民法典第六编“继承”中的第四章“遗产的处理”中的第一千一百四十五条、第一千一百四十六条、第一千一百四十七条、第一千一百四十八条、第一千一百四十九条新增的“遗产管理人制度”相一致的，“遗产管理人制度”在后续解读中会提及，在此不赘述。

       （4）委托人是法人或非法人组织的，合同法第四百一十二条规定其处于”“破产”的状态下适用本条，而民法典第九百三十五条则规定处于“被宣告破产、解散”的状态下适用本条。该两种状态是不一样的，民法典的适用范围明显更广。

       4、民法典第九百三十六条是在合同法第四百一十三条基础上作的修改，修改依据为民法典第九百三十五条的修改内容，上一条解读中已作分析，本条就不再重复，条款如下：

       “因受托人死亡、丧失民事行为能力或者被宣告破产、解散，致使委托合同终止的，受托人的继承人、遗产管理人、法定代理人或者清算人应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、遗产管理人、法定代理人或者清算人应当采取必要措施。

       但通过和民法典第九百三十五条的比对，我们应该明白，就委托人丧失民事行为能力的，第九百三十五条排除了适用条件，但受托人丧失民事行为能力的，第九百三十六条则可适用该情形。

       5、民法典本章节的其他条款内容和合同法一致，在此不赘述。

       （四）民法典合同编第二分编典型合同第二十四章为“物业服务合同”，共十四条，为民法典新增章节。

       在解读前，我们需要明确，因为物业服务合同系民法典新增的典型合同章节，合同法没有类似规定，但可以参照民法典物权编及国务院制订《物业管理条例》的规定来理解本章内容。而且，在实务中，小区开发商在前期物业服务中，也会聘请专业的物业服务公司，业主接受物业服务公司的物业服务也成了常态，业主大多都能理解和接受物业服务公司的服务，物业服务合同也会约定双方的权利义务，因此，对该部分内容的理解也具有现实基础。以下就本章条款逐一解读。

       1、民法典第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

       “物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

       本条对物业服务合同进行定义，对本条的理解我们抓住以下关键词：

       （1）合同主体：物业服务人及业主。物业服务人为向业主提供物业服务的人，包括物业服务企业和其他管理人；业主即接受物业服务人提供的物业服务的人。

       根据物业管理条例第三十二条，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业服务的人应具有法人资格。还有一点需要注意，物业管理条例在2018年3月19日修订前，三十二条第二款规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；修订后，条例取消了对物业服务企业实行资质管理的制度。

       （2）服务内容：物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。

结合条例第二条，物业管理，就是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

从民法典的规定和条例的规定看，物业服务人的具体职责包括：①对服务区域内建筑物及其附属设施提供维修、养护、管理等服务；②对服务区域内的环境卫生的管理维护提供服务；③对服务区域内的相关秩序的管理维护提供服务；④对服务区域内其他相关的物业服务有关的事务服务。

       （3）物业服务合同为双务合同，既规定了物业服务人的相关义务，业主也应履行支付物业费法定义务。

       2、民法典第九百三十八条：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

       “物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

       “物业服务合同应当采用书面形式。”

       比对物业管理条例第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

       “物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

       通过比对，我们可见：民法典第九百三十八条第一款和条例第三十四条第二款基本一致；第二款为新增内容，倾向于保护业主的权益；法条第三款和条例第一款精神一致，均认为物业服务合同应当采用书面形式订立。

就书面形式订立物业服务合同的要求，条例第二十一条的规定也类似：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

       3、民法典第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

对本条的理解需要把握如下几点：

       （1）前期物业服务中，系建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会与业主大会可以依法选聘的物业服务人，前期物业服务终止；但不管哪种情形，建设单位、业主委员会或业主大会根据规定可以同物业服务人订立的物业服务合同的，该物业服务合同对全体业主有效，业主不得以其个人未同物业服务人签署物业服务合同为由，拒绝接受物业服务合同约束和拒交物业费。

       （2）为加深理解，我们可以结合条例第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条第二款、第三十四条、第四十一条、第六十四条的规定。

       第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

       第二十二条第一款：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

       第二十三条第二款：物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

       第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

       第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

       第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

       特别是根据条例第四十一条规定能充分反映，物业服务合同对业主有约束力，符合民法典本条的规定。

       4、民法典第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

       本条的内容和条例第二十六条的规定一致：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

       上述两个条款均是规定前期服务合同终止条件，无论是否期满，只要业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效，那么前期物业服务合同就必然终止。

       5、民法典第九百四十一条：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

       “物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

       （1）根据上述规定我们可以理解：①物业服务人可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，例如，物业服务人将区域内的绿化事务委托给园林公司打理；该行为是合法有效的；②物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给某一个第三人，或者全部物业服务支解后分别转委托给多个第三人。

       （2）民法典的上述规定可以结合条例第三十九条及第五十九条来理解。条例第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”第五十九条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

       （3）从上述法条比较中我们可见，民法典在条例的基础上，规定得更加明确具体，转委托和拆分转委托都是禁止的。

       6、民法典第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

       “对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

       （1）我们先比对条例第三十五条和第四十五条。

       第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

       “物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

       第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

       “有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

       （2）民法典第一款的精神和条例第三十五条基本一致，但民法典的内容根据具体，表达了三个意思：其一，物业服务人应当按照约定提供服务；其二，物业服务人应当根据物业的使用性质提供服务；其三，服务过程中，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

       （3）民法典第二款的精神和条例第四十五条基本一致，规定对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人有三项法定义务：其一，及时采取合理措施制止；其二及时向有关行政主管部门报告，其三及时协助有关行政主管部门进行处理。

       （4）对本条款的理解需要注意，对物业服务人而言，即便本款内容未列入物业服务合同，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为予以制止、报告并协助处理也是其基本法定义务。

       7、民法典第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

       民法典的本条内容，在条例中未找到相应的规定。但《广东省物业管理条例》第四十九条第一款规定了“物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”的内容，但民法典的规定更加具体，要求也更加丰富。

       根据规定，物业服务人定期向业主公开并向业主大会、业主委员会报告其“服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等”事项，是其基本的法定义务，和合同的内容无关。

       8、民法典第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

       “业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

       “物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

       对本条的理解，需要把握以下几点：

       （1）业主支付物业费为其基本法定义务，如物业服务人已经按照约定和有关规定提供了物业服务的，业主就负有交费的义务。

       （2）就业主的欠费行为，在物业服务人催告后仍不支付的，物业服务人有权提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。

       （3）国务院制订物业管理条例第四十一条和第六十四条也有类似规定，但禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的规定，是民法典的首创，凸显民法典以人为本的法律精神。

       条例第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

       第六十四条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

       9、民法典第九百四十五条：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

       “业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。”

       先看条例第五十二条的规定：

       “业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

       “物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

       结合理解：（1）就民法典本条第一款，其内容和条例第五十二条一致，均要求业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人；但根据民法典，装修期间，业主配合物业服务人对现场进行检查，敦促其遵守相关规定是其法定义务。

       （2）业主转让、出租其专有部分或设立居住权的，或者依法改变共有部分用途的，业主均应当及时将相关情况告知物业服务人。本条款也是业主的法定义务。

       10、民法典第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

       “依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”

       （1）就本条的内容，条例没有类似的规定，但可以结合民法典第二百八十四条第二款的规定（“（业主）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”）来理解。

       另外，对本条的适用，如业主认为物业服务人存在严重违约，需要提前解除合同的，即便该物业服务人系业主大会聘请，业主仍可以按照本条的规定，提前解聘该物业服务人。

       （2）业主同意解聘物业服务人后，业主应根据合同约定的期限书面通知物业服务人，如合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知。

       11、第九百四十七条：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

       “物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”

       （1）就本条的内容，国务院的物业管理条例没有类似的规定，但《广东省物业管理条例》第五十条第一款有类似规定，内容如下：

       “物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。”

       （2）民法典本条规定的是物业服务期限届满续聘的问题，根据规定，续聘应由业主决定，如业主同意续聘，应先通知物业服务人，物业服务人也同意续聘的，双方在合同期限届满前续订物业服务合同；但如物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，合同对通知期限另有约定按约定。

       广东省的条例对此规定和民法典基本一致，但个人感觉，广东省条例规定的更加细致一些，规定了物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业的最低期限已经双方续签合同的最低期限。

       12、民法典第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

       “当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

       （1）就本条的内容，国务院的物业管理条例没有类似的规定，但《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定有少许类似，内容如下：

       “物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”

       （3）民法典本条的适用前提有二：其一，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定；其二，物业服务人同意继续提供物业服务。就此情形，法律后果也有二：其一，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期；其二，双方均有权随时解除物业服务合同，但需提前六十日书面通知对方。

       （4）相对而言，在此情形下，广东省条例没有认为“服务期限为不定期”，而是认为服务期“自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。两者说不清孰胜孰劣。但民法典更尊重双方的意愿。

       13、民法典第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

       “原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”

       （1）民法典本条规定的是物业服务合同终止后，原物业服务人的法定义务：①将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人；②配合新物业服务人做好交接工作；③如实告知物业的使用和管理状况。

       （2）类似规定在国务院物业管理条例第三十八条及第二十九条有规定。第三十八条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”

       第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。

       “物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”

       但就原物业服务人移交的资料，民法典的规定是概括性的，条例的规定更加具体。

       14、民法典第九百五十条：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

       本条也系物业服务人的法定义务，国务院的条例没有相应规定，但可结合广东省条例第五十条第三款来理解。该第三款的内容前面已经展示，在此不重复。

       根据民法典本条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，“原物业服务人继续处理物业服务事项”是其基本的法定义务，原物业服务人在不得在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，以“原物业服务合同已届满”为由“撂挑子”，民法典的规定相比广东省条例，民法典的要求明显更高，只要无人接管，原物业服务人就必须继续提高服务，当然，其亦有权要求获取该期间的物业费。

       （五）民法典合同编第二分编典型合同第二十五章为“行纪合同”，共十条，合同法分则第二十二章也为“行纪合同”，也共十条；以下我们继续比较民法典行纪合同同合同法相应章节的条款，分析其中修改、增加的条款内容。

       本章民法典未作修改，所有条款与合同法一致，在此也不展开解读。

       （六）民法典合同编第二分编典型合同第二十六章为“中介合同”，共六条，合同法分则第二十三章也为“居间合同”，也共四条；以下我们继续比较民法典中介合同同合同法居间合同的条款，分析其中修改、增加的条款内容。

       1、本章中，合同法是以“居间合同”命名，民法典将其修改为“中介”合同。在市场发展中，“中介”的称谓更加普遍化，修改合同名称，也顺应了市场额发展。

       2、民法典第九百六十五条为新增条款，内容如下：

       “委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

       本条规定的是委托人“跳单”的情形，为规避向中介人支付报酬，在利用中介人提供的交易机会或者媒介服务的情况下，却绕开中介人直接订立合同。委托人的行为明显有悖诚信，民法典直接规定其仍负向中介人支付报酬的法定义务。该规定有利于正确引导市场。

       3、民法典第九百六十六条为新增条款，内容如下：

       “本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”

       从本条内容看，民法典认为中介合同属于委托合同的特殊形式，除本条外，本章仅五条，没有规定的，参照适用委托合同，从而让中介合同的法律适用更加丰富。

       4、其他四条中，因为合同名称的变化，因此，原来合同法中以“居间合同”称谓的，全部改为“中介合同”，“居间人”也全部改为“中介人”，“居间”改为“中介”，其他规定一致。

       （七）民法典合同编第二分编典型合同第二十七章为“合伙合同”，共十二条，为民法典新增章节，以前合同法没有该章节，但1997年2月23日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过了《中华人民共和国合伙企业法》，并于2006年8月27日修订，该法规定了合伙协议的相关规定，两部法律可以比较理解。以下逐条解读本章节的全部条款。

       1、民法典第九百六十七条：“合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。”

       本条是对“合伙合同”所下的定义，有三个关键词：①两个以上合伙人；②共同的事业；③共享利益、共担风险。理解该三个关键词，对合伙合同以下条款就好理解了。

       就合伙协议，合伙企业法第四条和第十九条第一款有规定。第四条：“合伙协议依法由全体合伙人协商一致、以书面形式订立。”第十九条第一款：“合伙协议经全体合伙人签名、盖章后生效。合伙人按照合伙协议享有权利，履行义务。”但上述规定均未体现上述关键词，未表达出合同协议的法律内核。

       2、民法典第九百六十八条：“合伙人应当按照约定的出资方式、数额和缴付期限，履行出资义务。”

       本条规定合伙合同的基本内容，明确了合伙人的基本法律义务，即按照约定的出资方式、数额和缴付期限履行出资义务。

       类似规定在合伙企业法第十七条第一款：“合伙人应当按照合伙协议约定的出资方式、数额和缴付期限，履行出资义务。”

       从内容上看，两部法律的规定是一致的。

       3、民法典第九百六十九条：“合伙人的出资、因合伙事务依法取得的收益和其他财产，属于合伙财产。

       “合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产。”

       本条共两款，第一款规定合伙财产的范围，第二款规定分割合伙财产的条件。

       类似规定见合伙企业法第二十条和二十一条。

       第二十条：“合伙人的出资、以合伙企业名义取得的收益和依法取得的其他财产，均为合伙企业的财产。”

       第二十一条：“合伙人在合伙企业清算前，不得请求分割合伙企业的财产；但是，本法另有规定的除外。”

       从上述规定可见，民法典第九百六十九条第一款同合伙企业法第二十条一致，仅是表述措辞不同；民法典第九百六十九条第二款同合伙企业法第二十一条基本一致，但合伙企业法规定了“但书”，民法典直接规定合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产。

       3、民法典第九百七十条共三款：“合伙人就合伙事务作出决定的，除合伙合同另有约定外，应当经全体合伙人一致同意。

       “合伙事务由全体合伙人共同执行。按照合伙合同的约定或者全体合伙人的决定，可以委托一个或者数个合伙人执行合伙事务；其他合伙人不再执行合伙事务，但是有权监督执行情况。

       “合伙人分别执行合伙事务的，执行事务合伙人可以对其他合伙人执行的事务提出异议；提出异议后，其他合伙人应当暂停该项事务的执行。”

       （1）本条第一款规定的是合伙人之间如何决定合伙事务的要求，首先尊重合伙人之间的约定，如没有约定的，则需经全体合伙人一致同意。

       我们可以比较合伙企业法第十九条第二款的理解本款：“修改或者补充合伙协议，应当经全体合伙人一致同意；但是，合伙协议另有约定的除外。”

       从比较中我们可见，合伙企业法第十九条规定的是对合伙协议进行修改或者补充的要求，应经全体合伙人一致同意。民法典第九百七十条是对合伙事务作出决定的要求。

       按照理解，对合伙协议进行修改或者补充也属于对合伙事务作出决定的其中的一项。因此，民法典的该条规定适用更加广泛。

       （2）民法典本条第二款和第三款是对合伙人执行合伙事务的规定，合伙事务有三种执行方式：一种是由全体合伙人共同执行；一种是委托一个或者数个合伙人执行；还一种是合伙人分别执行合伙事务。

       就委托执行的，其他合伙人不执行合伙事务，但对执行情况有监督权；就分别执行合伙事务，合伙人有异议权，异议后，其他合伙人应暂停该项事务的执行。

       对民法典上述“委托执行”的规定的理解可以结合合伙企业法第二十六条第一款、第二款和二十七条的规定。

       第二十六条第一款、第二款：“合伙人对执行合伙事务享有同等的权利。

       “按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务。”

       第二十七条：“依照本法第二十六条第二款规定委托一个或者数个合伙人执行合伙事务的，其他合伙人不再执行合伙事务。

       “不执行合伙事务的合伙人有权监督执行事务合伙人执行合伙事务的情况。”

       第二十六条第一款、第二款及第二十七条规定的是“委托执行”的内容，和民法典的规定一致。

       由此可见，民法典本条第二款吸收了合伙企业法第二十六条第一款、第二款及第二十七条规定。

       4、民法典第九百七十一条：“合伙人不得因执行合伙事务而请求支付报酬，但是合伙合同另有约定的除外。”

       民法典本条规定的是执行合伙人的报酬问题，有约定从约定，没有约定的，则不得要求支付报酬。合伙企业法没有类似规定。

       5、民法典第九百七十二条：“合伙的利润分配和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。”

       本条规定的是合伙的利润分配和亏损分担方式，首先，尊重合伙合同的约定；其次，约定不明的，可由合伙人协商决定；第三，协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；第四，无法确定出资比例的，则由合伙人平均分配、分担。民法典的规定非常详尽。

       我们比较看看合伙企业法第三十三条：“合伙企业的利润分配、亏损分担，按照合伙协议的约定办理；合伙协议未约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。”

       从内容看，两部法律的规定是一致的。

       6、民法典第九百七十三条：“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。

       （1）本条规定了两个法律问题：其一，对合伙债务，合伙人承担的是连带责任；其二，清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。第一点是合伙人对外的法律责任，也就是说，对外的责任，合伙人承担连带责任；第二点是合伙人内部的责任分配，就合伙债务根据民法典第九百七十二条在合伙人之间分配责任后，如某合伙人对外的责任承担超出其应承担份额的，其有权向其他合伙人追偿。

       （2）结合合伙企业法第三十九条、第四十条来理解本条。

       第三十九条：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”

       第四十条：“合伙人由于承担无限连带责任，清偿数额超过本法第三十三条第一款规定的其亏损分担比例的，有权向其他合伙人追偿。”

       从内容比对看，民法典本条就是吸收了合伙企业法第三十九条、第四十条。

       7、民法典第九百七十四条：“除合伙合同另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其全部或者部分财产份额的，须经其他合伙人一致同意。”

       本条规定的是合伙人向合伙人以外的人转让其全部或者部分财产份额的要求，有约定从约定，没有约定须经其他合伙人一致同意。

       合伙企业法第二十二条的规定和民法典的上述规定是一致的：“除合伙协议另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，须经其他合伙人一致同意。”

       8、民法典第九百七十五条：“合伙人的债权人不得代位行使合伙人依照本章规定和合伙合同享有的权利，但是合伙人享有的利益分配请求权除外。”

       本条规定的是合伙人的债权人的代位权的问题，从法条看，就合伙人享有的利益分配请求权，合伙人的债权人享有代位权，合伙人的其他权益，其债权人不享有代位权。

       代位权属于合同保全的性质，对代位权的理解可以结合民法典合同编第一分编“通则”中的第五章“合同的保全”的相关规定。

       9、民法典第九百七十六条共三款：“合伙人对合伙期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期合伙。

       “合伙期限届满，合伙人继续执行合伙事务，其他合伙人没有提出异议的，原合伙合同继续有效，但是合伙期限为不定期。

       “合伙人可以随时解除不定期合伙合同，但是应当在合理期限之前通知其他合伙人。”

       （1）本条第一款、第二款规定的是如何认定不定期合伙的问题：其一，合伙人对合伙期限没有约定或者约定不明确，且依据民法典第五百一十条仍不能确定的，为不定期合伙；其二，如合伙期限届满，合伙人继续执行合伙事务，其他合伙人没有提出异议的，原合伙合同继续有效，但是合伙期限为不定期。

       （2）本条第三款规定的是合伙人对不定期合伙合同如何解除的问题：第一，合伙人有权随时解除合同；第二，在合理期限之前通知其他合伙人。但是合理期限的时间，民法典没有明确规定。

       结合合伙企业法第四十六条：“合伙协议未约定合伙期限的，合伙人在不给合伙企业事务执行造成不利影响的情况下，可以退伙，但应当提前三十日通知其他合伙人。”该条也规定，对于不定期合伙协议，合伙人有可以退伙，但需提前三十日通知其他合伙人。由此可见，合伙企业法对通知的时间规定为“提前三十日”，比民法典更加具体。

       10、民法典第九百七十七条：“合伙人死亡、丧失民事行为能力或者终止的，合伙合同终止；但是，合伙合同另有约定或者根据合伙事务的性质不宜终止的除外。”

       （1）本条规定的是合伙合同终止的条件：①合伙人死亡；②合伙人丧失民事行为能力或者终止。除非合伙合同另有约定或者根据合伙事务的性质不宜终止。本条的内容比较好理解。

       （2）我们在比较合伙企业法第四十八条第一款：

       “合伙人有下列情形之一的，当然退伙:

       “(一)作为合伙人的自然人死亡或者被依法宣告死亡；(二)个人丧失偿债能力；(三)作为合伙人的法人或者其他组织依法被吊销营业执照、责令关闭、撤销，或者被宣告破产；(四)法律规定或者合伙协议约定合伙人必须具有相关资格而丧失该资格；(五)合伙人在合伙企业中的全部财产份额被人民法院强制执行。”

       （3）注意一下，民法典本条规定的是合伙合同终止的条件，而合伙企业法本条规定的是合伙人退伙的条件。

       合伙合同终止，相当是合伙就解散了，而合伙人退伙不等于合伙企业解散。两者法律后果不同。

       从列举的条件看，合伙企业法本条的条件更加具体丰富，包括了合伙人个人丧失偿债能力和合伙人在合伙企业中的全部财产份额被人民法院强制执行的情形下。

       但因为法条适用前提和法律后果不同，两者不具有可比性，但可结合理解。

       11、民法典第九百七十八条：“合伙合同终止后，合伙财产在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，依据本法第九百七十二条的规定进行分配。”

       （1）本条规定的是合伙合同终止后，如何分配合伙财产的规定：首先支付因终止而产生的费用；其次清偿合伙债务；第三，尚有剩余的，按民法典第九百七十二条的规定进行分配。

       （2）我们可以看看合伙企业法第八十九条和第三十三条的规定：

       第八十九条：“合伙企业财产在支付清算费用和职工工资、社会保险费用、法定补偿金以及缴纳所欠税款、清偿债务后的剩余财产，依照本法第三十三条第一款的规定进行分配。”

       第三十三条：“合伙企业的利润分配、亏损分担，按照合伙协议的约定办理；合伙协议未约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。”

       从法条比对看，民法典的本条内容就是吸收和借鉴了合伙企业法第八十九条和第三十三条，只是合伙企业法第八十九条对清偿顺序罗列得更具体明确，但两者的法律精神一致。

       二、对保管合同、仓储合同、委托合同、物业服务合同、行纪合同、中介合同及合伙合同理解时，需要牢牢把握民法典补充或修改的内容。

（一）对保管合同的理解，需要注意以下几点：

对保管合同，民法典增加了保管人的法定义务，避免保管人利用单方声明免除义务，保护了寄存人的合法权益。

（二）对仓储合同的理解，需要注意以下几点：

仓储合同没有多大变化，对存放凭证，民法典除保留合同法规定的仓单外，还认可入库单等存放凭证。

（三）对委托合同的理解，需要注意以下几点：

1、委托合同在转委托中，考虑了委托人的追认行为；

       2、在内容上结合了继承编的修改内容，使得民法典的逻辑性更强。

（四）对物业服务合同的理解，需要注意以下几点：

       1、物业服务合同系民法典的新增内容，结合了物业管理条例的相关规定。

       2、增加了物业服务人的法定义务，特别是在合同终止后，尚没有物业服务企业或业主接管服务的情况下，要求物业服务人继续提供物业服务，避免物业服务出现“真空”地带，导致区域内的治安、环保、安全、消防、卫生、秩序等事务无人管理，出现事故。

（五）对行纪合同的理解，需要注意以下几点：

       民法典该部分的内容和合同法一致。

（六）对中介合同的理解，需要注意以下几点：

       1、将合同法中的居间合同名称变更为中介合同，相应的名称也发生了修改。

       2、体现了诚信原则，对委托人利用中介提供的信息或服务获得利益的，法律规定了委托人继续负有支付报酬的义务。

（七）对合伙合同的理解，需要注意以下几点：

       1、合伙合同系民法典的新增内容，结合了合伙企业法的相关规定。

       2、对合伙合同的理解，需要从定义的三个关键词入手，明确合伙财产的归属。

       3、注意理解合伙人的债权人的代位权。代位权的规定考虑到了平衡性，既保护了合伙人债权人的权益，也保护了其他合伙人的权益。

其他内容可以比较两部法律的规定。

       以上是关于对民法典合同编第二分编第二十一章、第二十二章、第二十三章、第二十四章、第二十五章、第二十六章和第二十七章的解读，民法典合同编第二分编解读完毕，以下我们继续解读民法典合同编第三分编。

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广东雄爵律师事务所合伙人：熊氢玲

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2021年5月24日